Investir sur des SCPI.

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), également connue sous le nom de « Pierre Papier », est un placement immobilier locatif de long terme, qui distribue un revenu potentiel à ses associés. Les revenus correspondent aux loyers perçus au prorata des parts investies.
Ce support non coté collecte des fonds auprès d’épargnants pour constituer un portefeuille composé exclusivement de biens immobiliers (bureaux, commerces…). La gestion de la SCPI est assurée par une société agréée par l’AMF, la Société de Gestion.

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Pourquoi investir ?

La mutualisation des risques.

Comme tout marché, l’immobilier est soumis à des variations cycliques. En constituant son patrimoine sur plusieurs années, à des niveaux de prix variables, en répartissant géographiquement ses biens et, de plus, dans des secteurs d’activités et pour des locataires variés, la SCPI permet d’atténuer les risques.

Le poids d’un investisseur institutionnel.

La puissance d’investissement que représente la SCPI, lui permet de négocier ses acquisitions aux meilleurs prix. Les investissements s’opèrent le plus souvent sur le marché de l’immobilier d’entreprise, attractif par ses rendements mais difficile d’accès pour un particulier souhaitant investir en direct.

La souplesse et l’accès à cet investissement.

Le prix d’acquisition des parts de SCPI varie de quelques centaines à quelques milliers d’euros. Il est donc aisé de déterminer son investissement en fonction de ses ressources disponibles.

La liquidité.

Revendre un bien immobilier peut parfois prendre plusieurs mois. En revanche, la revente de parts de SCPI peut s’avérer plus simple grâce à l’organisation d’un marché secondaire des parts de SCPI par le Groupe La Française.

Une gestion de professionnels.

Ceux-ci ont pour mission d’assurer la location des immeubles aux meilleures conditions et de procéder aux éventuels arbitrages nécessaires à la préservation d’un patrimoine de qualité. De même, la politique de travaux et d’entretien suivie par les spécialistes permet-elle l’adaptation constante des locaux à l’usage de leurs occupants. Enfin, le quittancement et le recouvrement des créances contentieuses contribuent à l’optimisation des recettes encaissées.

L’absence de souci de gestion.

L’investissement en parts de SCPI épargne tout souci à son titulaire. Sa quote-part de revenus locatifs nets de charges lui est est directement et régulièrement versée (tous les trimestres). De plus, tous les éléments récapitulatifs nécessaires aux déclarations fiscales annuelles lui parviennent à bonne date.

La transparence d’information.

Le statut des SCPI oblige à une grande transparence vis-à-vis des Associés porteurs de parts. Les SCPI sont ainsi contrôlées et soumises au visa de l’Autorité des Marchés Financiers (l’AMF). Les associés reçoivent tous les trois mois une information très détaillée sur l’évolution de leur placement ainsi qu’un bilan annuel à l’occasion des assemblées générales.

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Les types de SCPI.

Il existe plusieurs types de sociétés civiles de placements immobiliers. Deux grandes catégories pouvant se diviser en plusieurs familles se distinguent : les SCPI de rendement et les SCPI fiscales.

SCPI de rendement

La SCPI de rendement permet à l’acheteur d’investir dans l’immobilier professionnel. Les biens sont gérés par des sociétés de gestion indépendante. L’investisseur recevra des rentes mensuelles à hauteur de sa détention de parts dans la SCPI. L’autorité des marchés financiers (AMF) contrôle le marché des placements financiers par le biais de SCPI en accordant des agréments aux différentes sociétés de gestion. Celles-ci sont tenues d’assurer une transparence totale de leur activité et de fournir aux associés un rapport annuel ainsi que des bulletins trimestriels détaillés). La SCPI de rendement peut se spécialiser dans plusieurs types de placement. Ainsi, les fonds de l’associé détenant des parts de la SCPI seront plus ou moins utilisés pour investir dans un type particulier de placement.

SCPI de bureaux

  • SCPI de commerces, qui visent principalement les petits commerces en pied d’immeubles et les grands centres commerciaux
  • SCPI diversifiées, qui s’accordent une liberté totale sur la nature des investissements
  • SCPI spécialisées, qui préfèrent se concentrer sur un seul domaine économique, comme la santé par exemple. Dans ce cas, les gérants n’investiront que dans des cliniques, des Ehpad ou encore des centres de soins.

SCPI fiscale

La SCPI fiscale propose un mode de fonctionnement totalement différent et correspond aux investisseurs ayant un objectif fiscal. En effet, elle vise le contribuable qui désire réduire ses impôts en proposant une économie fiscale à la souscription. Ces sociétés civiles concentreront leurs investissements dans des biens éligibles aux différents dispositifs de défiscalisation immobilière en vigueur. Les gérants s’assurent que les conditions sont bien respectées, autant à l’achat du bien que lors de sa mise en location. Au terme de la durée d’engagement de location, la société revend son parc immobilier et rembourse les investisseurs avant de se dissoudre. Généralement, le rendement est moins important sur ce type de SCPI. Placer de l’argent dans ces sociétés civiles de placements immobiliers fiscales est très intéressant pour un contribuable lourdement imposé souhaitant réduire sa part d’imposition.

SCPI de plus-value

Également nommées SCPI de capitalisation, les SCPI de plus-value ont pour objectif principal d’acheter des biens à valoriser. En effet, la stratégie de ces SCPI repose sur l’acquisition d’immeubles avec un fort taux de décote, dans le but de réaliser à long-terme une plus-value importante sur la vente. Cette plus-value peut être réalisée par plusieurs moyens, tels que :

  • Découpage en plusieurs lots d’un seul immeuble.
  • Rénovation du bien.
  • Modification de l’environnement prévue par travaux d’aménagement.
  • Acquisition de biens aux loyers faibles (lois 1948).
  • Achat en nue-propriété ou en viager.

Les SCPI de plus-value se distingue des autres SCPI car elles ne distribuent aucun loyer. Le rendement est déterminé uniquement sur la revente. Cette particularité est très intéressante si vous désirez limiter votre imposition sur les revenus fonciers.

Les avantages des SCPI.

  • Faible ticket d’entrée : nombreux sont les épargnants estimant ne pas disposer de moyens ou de disponibilités suffisants pour réaliser eux-mêmes un investissement immobilier. Grâce aux SCPI, les épargnants peuvent investir dans l’immobilier à l’aide d’un faible ticket d’entrée.

  • Une Gestion déléguée : Lors d’un investissement en parts de SCPI, la société de gestion est responsable de toute la gestion des actifs immobiliers de la dite SCPI. Il n’y a alors aucun souci de gestion pour l’épargnant.

  • Les risques sont mutualisés : Contrairement à un investissement immobilier classique qui concerne un seul et unique bien. L’investissement en parts de SCPI permet de mutualiser les risques grâce à la diversité et multitude de biens détenus par la SCPI.

  • Investissement à crédit possible. Une bonne façon d’utiliser le levier du crédit pour maximiser son rendement.
  • Un placement décorrélé des marchés financiers. Les fonds sont placés sur des produits immobiliers, loin de la volatilité des marchés financiers.

  • Des revenus complémentaires, notamment au moment du départ en retraite.

  • Acquisition en démembrement possible pour optimiser son placement.

  • Un formidable outil de diversification vers l’immobilier de bureau et commercial.

Les inconvénients des SCPI.

  • Faible liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d’entreprise et du marché des parts de SCPI.

  • Frais plus ou  moins élevés : l’achat de parts de SCPI entraîne des frais d’entrée et des frais de gestion annuel ainsi qu’une commission lors de la revente.

  • Risque de baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d’une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l’immobilier d’entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse. 

  • Risque de diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI. 

  • Les devises. Le risque lié aux cours des devises accroit le risque sur les revenus et le capital.

 

La fiscalité des SCPI.

    Un principe : une fiscalité transparente

    L’une des caractéristiques des SCPI, c’est la transparence de leur fiscalité.

    • Elles n’entrent pas dans le champ d’application de l’impôt sur les sociétés.
    • Chaque associé est personnellement passible pour la part des bénéfices sociaux correspondant à ses droits dans la société, soit de l’impôt sur le revenu, soit de l’impôt sur les sociétés, s’il s’agit de personnes morales relevant de cet impôt.

    Régime fiscal des revenus

    La fiscalité des SCPI est celle de l’immobilier. Il y a imposition des revenus fonciers (provenant des loyers), éventuellement des produits financiers accessoires (provenant du placement de la trésorerie de la société) et, le cas échéant, des plusvalues immobilières, en cas de vente.

    Du fait de la transparence fiscale, ce sont les résultats de la SCPI rapportés à la part qui sont imposés et non les revenus distribués. Il peut donc en résulter quelques distorsions dues aux provisions effectuées et/ou au report à nouveau. Chaque année, la société de gestion adresse à l’associé un bordereau fiscal qui lui mentionne les montants exacts à déclarer.

    1. Revenus fonciers

    La loi autorise les associés à pratiquer la déduction des frais réels de gérance, des dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration, ainsi que les impositions locales (taxes foncières). Lorsqu’ils existent, les déficits fonciers provenant des dépenses déductibles autres que les intérêts d’emprunts sont imputables sur le revenu global dans la limite actuelle de 10 700 €, appréciée annuellement et par déclaration. Dans un tel cas, l’associé a l’obligation de détenir ses parts pendant 3 ans décomptés à partir de l’année d’imputation du déficit. Le déficit provenant d’intérêts d’un éventuel emprunt peut également être déduit des revenus fonciers des dix années suivantes.

    A noter que le régime du microfoncier, sauf exception, s’applique dès lors que l’associé dispose de revenus fonciers bruts annuels provenant de la location d’immeubles nus sans avantage fiscal particulier et inférieur ou égal à 15 000 €. 

    2. Revenus financiers

    Les produits financiers provenant du placement de la trésorerie sont également imposés au niveau de chaque associé, à l’impôt sur le revenu.

    A compter du 1er janvier 2013, les intérêts issus des placements financiers sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu. L’option au prélèvement libératoire forfaitaire est supprimée pour être remplacée par un prélèvement obligatoire (non libératoire). Le prélèvement obligatoire perçu au taux de 24 % (taux au 1er janvier 2013) est imputable sur l’impôt dû au titre de l’année au cours de laquelle il a été opéré.

    Par exception :

    • les foyers fiscaux dont le montant des produits de placement à revenu fixe ne dépasse pas 2 000 € au cours de l’année peuvent opter pour que ce prélèvement de 24 % soit libératoire de l’impôt sur le revenu.
    •  les contribuables dont le revenu fiscal de référence de N-2 est inférieur à 25 000 € (50 000 € pour les couples) peuvent demander la dispense du prélèvement non libératoire avant le 30/11/N-1 pour les années suivantes.

    Les prélèvements sociaux, actuellement fixés à 15,5 %, font l’objet d’une retenue à la source et sont directement prélevés sur la distribution de revenus.

    Régime fiscal des plus-values

    Les cessions et retraits de parts de SCPI sont soumis à la taxation des plus-values immobilières. En effet, leur cession est assimilée à une cession d’immeubles (et non de valeurs mobilières).

    Régime fiscal des plus-values immobilières (applicable à compter du 1er septembre 2013)

    L’abattement pour durée de détention est de :

    • 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5e et jusqu’à la 21e.
    • 4 % au terme de la 22e année.

    (exonération totale d’impôt sur le revenu au delà de 22 ans de détention) 

    Détermination de l’assiette imposable aux prélèvements sociaux :

    • 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5e et jusqu’à la 21e.
    • 1,60 % pour la 22e année de détention.
    • 9 % pour chaque année au-delà de la 22 e

    (exonération totale des prélèvements sociaux au-delà de 30 ans de détention)

    Sont exclues du bénéfice de l’abattement exceptionnel de 25 % les parts de SCPI

    Le montant de l’impôt dû lors de la cession de part est déterminé sur la base d’un taux fixe proportionnel de 19 % auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 15,5 %.
    Depuis 2013, une taxe supplémentaire est applicable si la plus-value imposable dépasse 50 000 €. Le taux de la taxe s’échelonne de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée.

    Ce régime est également applicable lors de la cession d’un immeuble issu du patrimoine de la SCPI et bénéficie en outre d’une exonération pour des cessions dont le prix unitaire est inférieur ou égal à 15 000 €. Pour les associés soumis à l’impôt sur le revenu des particuliers, l’impôt afférent à leurs quotes-parts est prélevé lors de la transaction et payé par la SCPI pour leur compte auprès du notaire chargé de l’enregistrement des actes.

    Prélèvements sociaux forfaitaires

    Les prélèvements forfaitaires constituent une charge globale de 15,5 % se décomposant en 4,5 % de prélèvement social + taux additionnel, 8,2 % de C.S.G. (Contribution Sociale Généralisée), 0,5 % de C.R.D.S. (Contribution au Remboursement de la Dette Sociale), 2 % de prélèvement de solidarité et 0,3 % de contribution additionnelle. Outre les revenus financiers, desquels une “retenue à la source” de 15,5 % est effectuée, ces contributions s’appliquent également aux revenus fonciers et sont recouvrées directement par l’administration fiscale auprès du contribuable associé.

    Les prélèvements sociaux s’appliquent aux revenus fonciers et aux plus-values immobilières de source française réalisés par des non-résidents.

    ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune)

    L’ISF s’applique à l’ensemble des biens mobiliers et immobiliers, droits et valeurs qui composent le patrimoine net taxable à partir de 1 300 000 € (exemples : immeubles bâtis ou non bâtis, valeurs mobilières, créances, dépôts, meubles meublants, bijoux, bateaux, voitures, avions…). Les biens grevés d’un usufruit doivent, d’une manière générale, être inclus dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété.

    Pour les SCPI, cette valeur nette s’appuie sur le prix de la part diminué des frais de transaction.

    Informations aux associés

    En mars, la société de gestion adresse à chaque associé son bordereau récapitulatif de revenus déclarables, accompagné d’une notice explicative détaillant les modalités pratiques de leur déclaration.

    En avril, les bulletins trimestriels d’information indiquent les valeurs par part pouvant être retenues au titre de la déclaration ISF. De plus, et à sa demande, l’associé peut recevoir un état détaillé de son portefeuille de parts au 1er janvier mentionnant lesdites valeurs.

     

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