Investir avec la loi Pinel
La loi Pinel permet aux contribuables qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif de devenir propriétaires de logements neufs dans des zones éligibles au dispositif. Ils peuvent alors bénéficier d’une réduction d’impôt proportionnelle au montant de leur acquisition.
Ce dispositif fiscal a été mis en place afin de favoriser la construction de logements neufs dans les zones tendues du territoire, c’est-à-dire là où l’offre immobilière locative est insuffisante.
La loi de finances 2021 a prolongé le dispositif Pinel jusqu’à fin 2024 en zone A, A bis et B1.
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Pourquoi investir en loi Pinel ?
La loi Pinel permet de réduire ses impôts sur le revenu en contrepartie de la mise en location de son bien. Le législateur donne la possibilité aux investisseurs de louer leur bien 6 ans ou 9 ans et de prolonger cette durée jusqu’a 12 ans.
Les réductions d’impôts accordées par la Loi Pinel
A chaque durée de location correspond un taux de réduction d’impôt, appliqué sur le prix du bien acheté :
- 12% pour une durée de location de 6 ans
- 18% pour une durée de location de 9 ans
- 21% pour une durée de location de 12 ans
Lire également : Réduire vos impôts en 2022.
Constitution d’un patrimoine immobilier
La réduction d’impôt accordée par le gouvernement, ajoutée aux loyers perçus durant la période de location, permettra à l’investisseur de financer en partie le bien acquis dans le cadre du dispositif de défiscalisation Pinel.
Sur le long terme, cet investissement engendrera la constitution d’un patrimoine immobilier dont l’acquéreur pourra disposer comme bon lui semble à la fin de la période locative. À ce moment, il pourra alors, au choix :
- Faire le choix de l’habiter en tant que résidence principale ou secondaire
- Bénéficier d’une éventuelle plus-value à la revente
- Continuer à le louer pour percevoir des revenus complémentaires
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Les conditions d’application de la loi Pinel
Des conditions imposées par le gouvernement sont à respecter afin de pouvoir profiter des avantages de la loi Pinel, les principales sont les suivantes :
- ZONAGE : l’investissement immobilier doit être effectué dans une zone du territoire français éligible au dispositif (zone locative tendue), soit 4% du territoire.
- PLAFOND de LOYER : les loyers mensuels du bien mis en location ne doivent pas dépasser un certain montant, suivant la zone et la surface du logement.
- PLAFOND de RESSOURCES : les locataires du logement Pinel doivent avoir des ressources (revenu fiscal de référence) inférieures aux plafonds imposés.
Le zonage du dispositif Pinel.
Plafonds de Loyer de la loi Pinel en 2021
La formule de calcul pour déterminer le plafond de loyer maximum d’un logement Pinel dans sa zone éligible est la suivante :
Surface Utile Pinel
La première étape est de calculer la surface utile du logement selon la formule suivante :
Surface Utile = Surface Habitable + 0,5 x Surface des Annexes
Pour obtenir la surface utile d’un logement, il faut donc ajouter la moitié des surfaces annexes à la surface de l’habitation.
Balcons, terrasses et caves sont considérées comme annexes, contrairement aux parking.
Le plafonnement des surfaces annexes s’élève à 8m².
Coefficient multiplicateur pour loyer Pinel
Le coefficient multiplicateur se calcule de la manière suivante : (19 / Surface Utile) + 0.7
Ce coefficient est plafonné à la valeur 1,2.
Barème 2021 des Loyers Pinel selon la zone
Ce barème est révisé chaque année par le gouvernement et varie selon la zone dans laquelle le logement Pinel se trouve.
| Zone A Bis | 17,55 € /m² |
| Zone A | 13,04 € /m² |
| Zone B1 | 10,51 € /m² |
| Zone B2 & C | 9,13 € /m² |
Les plafonds de ressources Pinel en 2021
Avec la Loi Pinel, le gouvernement a modifié à la hausse ces plafonds de revenus Pinel par rapport à ceux définis par la Loi Duflot afin d’élargir le champ d’application de cette loi d’investissement locatif.
Exemple de calcul d’un plafond de loyer Pinel
Prenons un appartement Pinel de 55 m² avec balcon de 6 m² et situé à Grenoble dont nous souhaitons calculer le montant maximum de loyer mensuel possible pour une location dans le cadre du dispositif Pinel.
- Calcul de la surface utile = 55 m² + (0,5 x 6 m²) = 58 m²
- Calcul du coefficient multiplicateur = (19 / 58) + 0.7 = 1.027
- Détermination du barême Pinel : Grenoble est situé en zone B1 => le barême applicable est de 10,51 € / m²
- Calcul du plafond de loyer = 58 m² x 1.027 x 10,15 € / m² = 626 €