1- Réduire son revenu global sur le long-terme

Le déficit foncier permet de déduire les charges générées par un bien (travaux) des revenus fonciers préexistants du propriétaire et/ ou de son revenu global. La limite est fixée à 10 700€/an mais le solde du déficit est reportable sur les revenus fonciers des propriétaires pendant 10 ans.

2- Bénéficier d’une plus-value à terme

Les travaux, dont le coût vient constituer le déficit, permettent de réhabiliter des biens anciens. Pour maximiser l’effet du dispositif, l’investisseur peut choisir un emplacement et un type de bien prestigieux ou recherché afin de réaliser une plus-value à terme.

3- Un investissement locatif à moindre frais

Le mécanisme de déficit foncier est conditionné à la mise en location du bien pendant au minimum 3 ans suivant l’imputation du déficit. Avec un logement bien placé et en bon état, les locataires potentiels ne manquent pas et l’investissement permettra de générer des revenus supplémentaires.

4- Un mécanisme cumulable avec d’autres avantages fiscaux

La réduction appliquée par le déficit foncier est cumulable avec les avantages fiscaux d’autres niches fiscales telles que la loi Pinel, la loi Malraux ou les investissements dans les Monuments Historiques par exemple. Il est aussi possible d’investir dans l’immobilier et bénéficier des effets du déficit foncier sans pour autant endosser la gestion du patrimoine mis en location : il suffira pour cela de se tourner vers l’investissement en SCPI de déficit foncier.

Les charges déductibles des revenus fonciers peuvent être classées en 3 catégories.

1. Les charges financières liées aux intérêts d’emprunt

Ce sont tous les intérêts et frais accessoires (assurance décès invalidité, assurance chômage, frais de dossier…) des emprunts réalisés pour financer l’acquisition ou la construction du bien loué, mais aussi, pour la réparation et l’amélioration du bien.

Particularité : Ces charges financières sont effectivement déductibles dans la limite des revenus fonciers de même nature mais elles ne peuvent en aucun cas générer un déficit foncier à proprement parler. Il n’est pas possible de les déduire de vos revenus imposables.

2. Les charges liées à l’exploitation du bien

Elles concernent les frais de gestion versés aux agences immobilières, les frais de syndic, les primes d’assurance (ex. assurance habitation propriétaire non occupant), la taxe foncière ou encore les charges de copropriété.

3. Les charges liées aux travaux (réparation, amélioration, entretien)

Le coût des travaux réalisés dans un bien mis en location peut être déduit des revenus fonciers si ces travaux ont pour objet de maintenir ou de remettre en état le bien ou encore d’apporter un équipement ou un élément de confort supplémentaire. Les travaux de construction et d’agrandissement, eux, ne sont pas déductibles.

Cette 3ème catégorie est celle qui permet le plus facilement de créer un déficit foncier car le montant des travaux éligibles n’est pas plafonné.

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Pour calculer le déficit foncier, il faut procéder en 2 étapes :

1. Calculer la part du déficit dû aux charges financières. On retire en premier des revenus fonciers les charges financières. Si le résultats (loyers – charges financières) est positif, passer à l’étape 2. Si le résultat est négatif, le déficit dû aux charges financières est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

2. Calcul de la part du déficit dû aux autres charges imputable sur le revenu global (dans la limite de 10 700€). Si le résultat de l’étape 1 est positif, on soustrait de ce résultat le montant des charges non financières (catégories 2 et 3). Si le résultat est positif, il n’y a pas de déficit foncier. Si le résultat est négatif, le déficit foncier crée est déductible du revenu global avec un plafond de 10 700€ par an. L’excédant est imputable sur les revenus des 10 années suivantes.

1. Intérêts d’emprunt inférieurs aux loyers

• Loyers perçus sur une année : 6 000€
• Charges financières : 4 000€
• Autres charges déductibles : 3 000€

Etape 1 : 6 000 – 4 000€ = 2 000€ > 0

Etape 2 : 2 000 – 3 000 = – 1 000€

On obtient un déficit foncier imputable sur le revenu global de 1 000€.

2. Intérêts d’emprunt supérieurs aux loyers et déficit foncier inférieur à 10 700€

• Loyers perçus sur une année : 6 000€
• Charges financières : 7 000€
• Autres charges déductibles : 3 000€

Etape 1 : 6 000€ – 7 000€ = – 1 000€

Ces 1 000€ ne peuvent pas créer de déficit foncier. Ils seront imputés sur des futurs revenus fonciers.

Etape 2 : 0 – 3 000€ = – 3 000€

On obtient un déficit foncier imputable sur le revenu global de 3 000€.

3. Intérêts d’emprunt supérieurs aux loyers et déficit foncier supérieur à 10 700€

• Loyers perçus sur une année : 6 000€
• Charges financières : 7 000€
• Autres charges déductibles : 13 000€

Etape 1 : 6 000€ – 7 000€ = – 1 000€

Ces 1 000€ ne peuvent pas créer de déficit foncier. Ils seront imputés sur des futurs revenus fonciers.

Etape 2 : 0 – 13 000€ = – 13 000€

Le déficit foncier est de 13 000€. 10 700€ peuvent être imputés sur les revenus de l’année. L’excédent 13 000 – 10 700 = 2 300€ est reportable 10 ans.

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